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神奈川で地下室ありの注文住宅を建てられるのか

公開日:2019/05/15  最終更新日:2019/04/16

地下室は、狭い土地でも十分なスペースを得られることから、注文住宅における建築手法の1つとして人気を集めています。ただし、諸条件によって地下室の設置に適した土地とそうでない土地があるため、設計・施工に際しては十分な検討が必要となります。

 

地下空間を利用することのメリット

注文住宅に地下室を取り入れることにはさまざまなメリットがありますが、その筆頭に挙げられるのは何と言っても限られたスペースを有効利用できることです。神奈川は首都・東京に隣接し、横浜や湘南といったブランド力の高いエリアを有することから、土地価格は総じて高めです。そのため、十分な広さの住宅用地を確保できるとは限りません。

しかし床面積を横に広げることが難しくても縦に広げる、すなわち階数を増やすことができれば住空間を大きく取ることが可能です。地面の下に居住スペースを設けることは、その選択肢の1つとなります。

また、地下空間という特殊性からもたらされるメリットもあります。部屋が地中にあるということは、当然ながらその外側は土ということになります。地中は地表に比べると音や衝撃が外部に伝わりにくいという特徴があるため、地下にオーディオルームを作ったり子供のためのプレイルームを作ったりすれば、大音量で音楽を流したり、子供たちが喚声を上げたりしても近隣へそれほど気を使わなくて済みます。

さらに、年間を通じた気温の変化が地表よりも小さいことから、ワインセラーなどとして活用することもできます。

 

神奈川は地下を利用しやすい土地か?

では、前記のようなメリットを持つ住宅建築を果たして神奈川で実現できるかというと、結論から言えば十分可能です。実際、中古住宅の販売情報を扱っているインターネットの情報サイトなどでフリーワード検索をかけてみると、地下室を持つ神奈川県内の物件が多数ヒットします。

こうした物件が新築時に建売住宅であった可能性はかなり低く、注文住宅として新築されたか、あるいは増改築時に新たに地下スペースを設けたかのいずれかであると考えられます。したがって、すでにいくつもの建築実績があるわけです。

また、神奈川は人口規模が大きな県であり、住宅需要も非常に旺盛です。そのため、県内に本拠を構える建築士や神奈川を営業エリアとする施工業者も、さまざまなタイプの注文住宅を手がけています。

その中には、当然ながら地下室の設計・施工に多くの実績を持つ者も含まれています。そうした実績やノウハウを有するエキスパートをパートナーとして選び、十分な対話を重ねながら家づくりを進めていけば、地下空間を上手に活用したマイホームを実現することが可能です。

 

土地の状態が建設に向いているかどうかの確認が必要

住宅に地階を設ける場合、設計・施工に際しては注意すべき点がいくつかあります。というのも、土地の条件によっては地下室の設置が適さない場合があるからです。理想の間取りを実現しようと考えるなら、まず土地探しの段階から明確なイメージを持っておくことが重要になります。

注意すべき条件の1つは、地盤の問題です。地階を持つ注文住宅を建てる場合は、通常よりも地面を深く掘ったうえで基礎工事を行います。その際、深く掘った結果固い層に当たるようなことがあれば通常よりも基礎工事が軽くて済みますが、逆にどこまで掘り進んでも軟弱な層が続くようだと、補強工事が必要となります。

工事を行っても十分な強度が得られない程度の軟弱さであれば、そこに住宅を建てるのは適当ではないということになってしまいます。また、言うまでもないことですが地表と違って地下は風が通りません。

ただでさえ換気に十分注意しないと、湿気がこもりがちとなります。地下を通っている水脈の状況によっては、たとえ地下に部屋を作っても物置などとしては使えるが、居室には適さないというケースもあります。

 

法律上の要件を満たす必要がある

もう1つの注意点は、法律上の規制です。具体的には、建築基準法の規定に適合するかどうかがポイントとなります。2018年現在、建築基準法上において地下室はその建築物の床面積の合計3分の1以下であれば容積率に算入しなくて良いと定められています。

限られたスペースを有効活用できるというメリットはここから生まれるわけですが、言い換えれば3分の1を超えてしまうと容積率制限に引っかかってしまうということになります。そのため、建設用地を探す時は土地の広さ、建物全体の広さ、そのうち地下空間が占める広さといったものを細かくシミュレートしながら候補地を選ぶ必要があります。

また、地下を居室空間として使用する場合は、上部が外気に開放されているかドライエリアなどの開口部が設けられている、室内に湿度を調整する設備や換気ができる設備がある、防水措置が講じられているなどの条件を満たさなくてはならないことが、同じく建築基準法によって定められています。したがって、建設用地にはこれらの条件に適合するような設計が可能な広さや形状が求められます。

 

建築費用が通常よりも高くなることにも留意する

最後の条件として挙げられるのが、費用の問題です。簡単に言えば、資金面での十分な準備が必要だということです。

一般に、地下に居室のある注文住宅の建築費用は、通常の住宅に比べて約2倍も高額になると言われています。これは我が国で地下室付き住宅の需要がまだそれほど多くなく、施工業者もノウハウをあまり持っていない時代に言われ始めたことなので、現在もその通りとは必ずしも言えません。

また、地盤の補強工事がどの程度必要かといった個別のケースによっても費用は変動します。ただ、一般論として割高であるというのはまぎれもない事実です。まして、神奈川は住宅人気の高いエリアですから、建設資材の価格などもそれに合わせて高水準となっています。

したがって、資金計画を立てる際にはそうした事情を踏まえたうえで、通常の住宅建築よりも多めの費用を見積もる必要があります。当然ながら、金融機関に住宅ローンの利用を申請する際も、なぜ費用が割高になるかについての説明を具体的な数字を挙げてきちんとできるように準備しておかなければなりません。

 

半地下は一部が地面の上にあるタイプ

なお、ここまで「地下室」という言葉は地中に設けられた生活空間全般を指す言葉として使ってきましたが、細かく言うとこの空間には2つのタイプがあります。

1つはそのスペースが完全に地面の下にあるもの、そしてもう1つは一部(3分の2未満)が地面より上にあるものです。建築基準法上は両者を一括して「地階」と定義しており、設置条件等も同じですが、一般には後者のタイプを半地下と呼んでいます。このタイプは、北米を中心とした外国の住宅によく見られます。半地下は外壁の一部が地表に露出しているため、そこに採光や通風のための窓を設けることができます。

したがって、特別な空調設備などを設けなくても比較的簡単に換気を行うことができます。また、全空間を完全に地下に置く場合よりも地面を掘る深さが少なくて済むため、他の条件が同じであれば工事費用が割安となります。

つまり半地下設計にすれば、これまで述べてきた諸条件のいくつかをクリアしやすくなるのです。それでいて、遮音性の高さや温度の安定性といったメリットは完全地下タイプと比べてもそれほど劣りません。

 

本文で述べた以外に、地下室の設置は通常の住宅建築よりも工期が長くなる、地面の掘削に重機が必要となる場合があるなどの注意点があります。そのため、施工に際しては引越し後のご近所付き合いのことを十分考え、近隣への配慮を行うことも大切です。

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